Dal 1° giugno 2021, con l’entrata in vigore del decreto-legge 77/2021, che ha modificato il comma 13-ter dell’articolo 119 del DL 34/2020, gli interventi ammessi al Superbonus (esclusi solo quelli con demolizione e ricostruzione) sono classificati come manutenzione straordinaria. Questi interventi possono essere eseguiti previa presentazione della Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (nota come CILA-Superbonus). Anche per gli interventi di edilizia libera è obbligatoria la CILA-Superbonus, ma in tal caso è sufficiente una semplice descrizione dei lavori, senza allegare relazioni o elaborati grafici.

Per facilitare la procedura, è stato introdotto uno specifico modello unificato, approvato nella Conferenza Unificata del 4 agosto 2021 e operativo dal giorno successivo. Questo modello è valido esclusivamente per gli interventi che beneficiano del Superbonus previsto dall’articolo 119 del DL 34/2020, ma non per i cosiddetti “Bonus minori”.

Dal punto di vista procedurale, la presentazione della CILA-Superbonus segue le stesse regole della CILA ordinaria.

Intanto, prosegue l’attività dei tribunali amministrativi nell’analizzare casi e questioni riguardanti la CILAS.

Di seguito vengono presentati alcuni casi esaminati e risolti, suddivisi per ambito tematico.

AMBITO DI APPLICAZIONE DELLA CILAS

Per quanto riguarda l’ambito applicativo il Tar Salerno n. 75/2024 ha affermato che un intervento di demolizione e ricostruzione di parti di un edificio (nella specie si trattava di una sostituzione di consistenti porzioni strutturali, necessaria ai fini della corretta esecuzione di un progetto di efficientamento energetico e adeguamento antisismico) può essere legittimata attraverso la Cila-Superbonus. Quindi per i giudici campani anche laddove l’intervento abbia incidenza sulle parti strutturali degli edifici o sui prospetti il titolo abilitativo resta la CILAS in quanto non comportante, in ogni caso, una demolizione e ricostruzione integrale. Tale chiarimento rappresenta un primo pronunciamento importante in quanto il richiamato comma 13-ter dell’articolo 119 DL n. 34/2020 fa sorgere dei dubbi in merito all’utilizzo della CILAS per interventi di parziale demolizione che sono peraltro frequenti soprattutto per le opere di miglioramento/rafforzamento sismico. Tali indicazioni vanno nella direzione dell’interpretazione sempre sostenuta da ANCE.

VARIANTI ALLA CILAS

Una sentenza del Tar Marche (n. 642/2024) chiarisce che la conformità urbanistico-edilizia può essere conseguita ex ante, in corso d’opera tramite varianti, o ex post con sanatorie ai sensi dell’art. 36 del T.U. n. 380/2001, purché si rispettino i termini di legge.

Nel caso specifico, il TAR ritenuto la CILAS in variante (seppure presentata fine lavori) legittima, poiché:

• la normativa (art. 119, comma 13-ter, L. n. 77/2020) non esclude espressamente la possibilità di varianti, purché i lavori si concludano nei termini previsti.
• le demolizioni parziali eseguite per urgenza (asseverate dal progettista) non violano le norme applicabili.
• il Comune avrebbe dovuto esaminare le giustificazioni tecniche in contraddittorio con il progettista anziché limitarsi a sollevare dubbi in sede giudiziaria.

Infine, i giudici hanno sottolineato che, poiché l’obiettivo del Superbonus è migliorare il rendimento energetico e sismico del patrimonio edilizio, le agevolazioni fiscali devono essere riconosciute anche agli interventi che, pur tramite varianti o sanatorie, abbiano raggiunto il risultato entro i termini di legge.

CONTROLLI DELLA PA

In materia di controlli, il Tar Calabria (sentenza n. 1602/2023), confermando un orientamento piuttosto consolidato, ha sostenuto che per un intervento edilizio eseguito con Cilas, l’unico potere che detiene l’Amministrazione è quello repressivo. Tale potere si esplica nel caso in cui l’intervento sia stato eseguito al di fuori dei casi per cui il legislatore ha previsto la Cilas. Di conseguenza, l’Amministrazione non ha il potere di verifica e inibizione dell’intervento sottoposto a CILA ma solo quello di reprimere gli abusi, perché:

• la CILA contempla la presenza di un’asseverazione da parte di un tecnico abilitato; tale asseverazione “sostituisce il controllo generalizzato da parte dell’amministrazione, nell’ottica della liberalizzazione e della diminuzione degli oneri burocratici”;
• nella disciplina della Cila-Superbonus non viene fatto cenno al potere inibitorio dell’intervento edilizio ma viene specificato solamente che “resta impregiudicata ogni valutazione circa la legittimità dell’immobile oggetto di intervento” e che la non corrispondenza al vero delle asseverazioni rese dal tecnico abilitato comportano la decadenza dai benefici fiscali (art.119, comma 13 quater, Dl 34/2020).

Tuttavia, proprio in riferimento a tale ultimo aspetto, un diverso orientamento è stato espresso, dal Tar Lazio che con la sentenza n. 18386/2023 ha ritenuto che “restano in ogni caso fermi in capo al Comune, e devono essere doverosamente esercitati, i generali poteri di vigilanza e repressione in materia urbanistico-edilizia di cui all’art. 27, commi 1 e 2, del d.P.R. n. 380 del 2001 (…) l’ente locale, rilevato che i lavori per i quali era stata presentata la CILAS riguardavano un fabbricato interessato da difformità edilizie rispetto all’originario titolo abilitativo, ha inteso agire tempestivamente affinché non si consolidasse un’ulteriore situazione di abuso, disponendo “il divieto di prosecuzione dei lavori e il ripristino di quanto già eventualmente realizzato”” . Con tale pronuncia quindi il Tribunale ha ritenuto corretto l’operato del Comune che ha sospeso l’efficacia della CILAS.

Più di recente il Tar Campania con la sentenza n. 5934/2024 ha ribadito che, sebbene la presentazione della CILA non richieda l’asseverazione dello stato legittimo dell’immobile (art. 119, comma 13-ter, D.L. 34/2020), ciò non esclude la rilevanza di eventuali abusi edilizi preesistenti. In particolare:

• gli interventi soggetti a CILA-S devono rispettare le regole generali, secondo cui le opere edilizie possono essere realizzate solo su immobili non abusivi;
• l’immobile deve essere considerato nella sua unitarietà, includendo anche parti come il piano seminterrato o altre irregolarità riscontrate (es. verande non autorizzate);
• il potere inibitorio del Comune è stato esercitato legittimamente, indipendentemente dall’ammissibilità delle opere al beneficio fiscale, che spetta all’Amministrazione tributaria valutare.

DECLARATORIA DI INEFFICACIA DELLA CILAS

Una sentenza del TAR Campania (n. 3312/2024) ha affrontato la problematica della declaratoria di inefficacia della CILA Superbonus. Il TAR ha dichiarato il ricorso presentato inammissibile, poiché l’atto comunale che comunica l’inefficacia della CILA non ha natura provvedimentale, ma è un semplice avviso privo di esecutorietà e forza inibitoria. Tale atto, infatti, non può essere impugnato perché non costituisce un esercizio del potere amministrativo di controllo, configurando quindi una carenza di interesse all’impugnazione.

Peraltro si osserva che nel caso oggetto di ricorso la CILAS, presentata a dicembre 2021, è stata dichiarata inefficace nel marzo 2024 a seguito di un sopralluogo da parte del Comune dal quale è emersa la mancanza di documentazione a corredo della stessa e la difformità dell’immobile rispetto al progetto iniziale. Si tratta di una questione può ricadere nelle cause di decadenza del Superbonus ai sensi dell’art. 119, comma 13-ter, lettera a) del Decreto Rilancio.

MODALITA’ DI INVIO DELLA CILAS

Per il Tar Friuli Venezia Giulia (sent. n. 68/2024) l’invio della comunicazione a un indirizzo PEC errato e inesistente ha impedito al Comune la formale ricezione della CILA-S. Di conseguenza, il TAR ha respinto il ricorso del condominio, chiarendo che il Comune non era tenuto ad attivare il soccorso istruttorio poiché il procedimento non era formalmente avviato a causa della mancata trasmissione dell’istanza. L’errore nella PEC, attribuibile al professionista incaricato, è stato giudicato colposo: l’indirizzo era inesistente, non è stata generata alcuna ricevuta di consegna, e il tecnico non ha verificato l’invio corretto.

Il TAR Toscana, con la sentenza n. 306/2024, ha ribadito che la presentazione della CILAS è valida e ammissibile anche se contestuale a un’istanza di sanatoria edilizia, purché i lavori non siano già iniziati prima della regolarizzazione dell’immobile.

Inoltre ha aggiunto che la validità della CILAS sotto il profilo edilizio non implica automaticamente l’ammissibilità al beneficio fiscale, poiché tale valutazione spetta esclusivamente all’Amministrazione tributaria. Ha altresì evidenziato che Il Comune non è tenuto a intervenire in merito a questioni fiscali o contrasti tra privati.